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调控重心下移“国六条”考验地方政府执行力

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      重复或是转折?

  在各地“国六条”细则尚未公布之前,中国房地产的未来依旧充满想象。

  5月16日,“国六条”正式出台前一天,包括绿地等房地产开发企业在内的业界人士参加了一个由上海市政府组织的讨论会,市政府有关人士对当前楼市状况采集信息。而此前一天,全国人大相关机构也找了几家大的开发企业了解情况。

  对于这些曾经参与过调研的企业而言,对新的调控措施出台或许早有预感,令其愕然的只是一切来得如此迅速。

  此时,所有人都在等待,尽管细则未出,但重压一年后的回暖感受渐渐烟消云散。

  调控以地方为主

  “这次的‘国六条’其实是在以前尤其是去年调控基础上的进一步完善,并不是新一轮的楼市调控。”作为参与调研最多的企业之一,绿地集团董事长张玉良对本次调控有着更深的认识。

  张在接受采访时透露,此前,央行上海一个针对房地产行业的工作小组专门找了绿地集团座谈。除此之外,包括上海政府、全国人大等机构组织都曾与绿地有过接触,采集信息、了解情况,在这许多的沟通中,张最明显的感受是,“这次中央的态度最明显的一个转变,在于从‘中央为主的调控向中央指引下以地方为主调控’的转变”。

  “我个人感觉,从这次‘国六条’中透露的信息看,对一些房价近期上涨较快的城市及地区,中央除了出一些统一的调控政策外,其它如税收、信贷等手段,将以由地方政府针对当地情况制定对策,不同城市具体的措施会不一样。”

  张玉良认为,去年的楼市调控,虽然取得了不错的成绩,但并不尽如人意,关键一点是地方政府参与不够,而他这一观点,在业内得到普遍认同。

  上海房地产经济协会副会长印堃华指出,经过一年的调控,政府积累了一些经验,而这次中央政策重点在于完善调控,其最重要的意义是,明确了以地方政府为主的下一阶段调控基调。

  事实上,在以地方调控为主判断之后,存在着另一个更普遍的共识,“调控最大的问题还在于最终的执行上,因为将以地方政府为主,政策执行力是一大考验,除了中央有关部门加强检查督促外,应该还需要辅助措施。”

  而在自上而下的调控定调之后,对市场影响的表现更在于一种情绪的蔓延。

  地产行业信心低迷

  自调研仅仅两天之后,5月18日,上海的几家房地产公司老总在一次活动中偶然相聚,谈及新政策都不免忧心忡忡,总是在房地产传统销售旺季袭来的政策风暴已经让他们感到有点无所适从。

  “这可能只是一种警告,后续可能会有更严厉的具体措施出来。”一位上海本地开发商谈及”国六条“政策后续时先小声嘀咕。从去年至今,经历了狂涨、急跌、回暖的整个过程,这种变化是他从事地产业数十年中,前所未见的。而各种各样的市场流言更让其无从判断。

  究竟再有什么政策出台,怎么落实,会对市场有什么影响,业界人士为此感到迷惘。

  正是由于普遍情绪的存在,房地产行业面临着前所未有的忐忑不安。

  5月19日,中国城市房地产开发商策略联盟轮值主席王若雄针对“国六条”发表见解,并以地产联盟组织名义书面回应。

  在中城联盟所发布的回应中分析指出,调控的目的绝非为了打压房地产业,而是为了促进房地产行业更为健康的可持续发展。“所以行业和社会各界,没有必要对行业前景产生一些过于悲观的判断。”

  而这种作为房地产主流声音发出的提醒与鼓励,事实上,在一定程度上,却体现出了另一种不安。

  重复还是转折?

  5月18日,作为国务院出台措施调控房地产业之后的后续反应,南京市房管部门举行了“规范企业行为,促进房地产健康发展”的会议,并又一次出台了十条规则。

  在对新规定的介绍中,南京市房管局副局长郭宏定称,去年,南京市房管部门早在国家房产新政出台之前就出台了相关措施,但是南京房地产市场上还是存在一些问题,比如无证销售;网上虚拟认购协议或买卖契约,囤积房源;网上公示的销售价格和销售进度与售楼现场的信息不一致等等问题,此次出台的政策正是针对于此。

  而在这首家地方政府所做出的回应中,可以找到开发商所普遍存在不安的根源——从中央下放到地方的政策,绝大多数依旧停留在对开发商的约束上。这种自去年以来的态度,并没有改变也没有调整,只是强化和重复。

  对此,印堃华指出,以地方政府为主的调控,由于房地产市场的区域性差别,意在加强政策的针对性,避免一刀切。这种调控模式重在充分发挥地方政府的作用,综合运用各种经济杠杆,区别对待每个城市区域市场的问题,片面一味打压会适得其反。比如,深圳近期房价上涨较快,很大一个原因是包括来自香港的需求在增加。

  “如何对这些投资进行遏制,不能简单靠税收或信贷,应该在购房制度上有防火墙。”

  上海市政府发展研究中心陈群民则在接受采访时表示,地方政府在获得权利,并成为调控主导后,对中央政策的理解程度,和其执政智慧,将直接导致调控是不是可以真正落到实处。

  有专家认为,在楼市趋向二元化的情况下,处理好满足居民自住消费需求与外来资金投资需求的矛盾,将是今后调控的一个重点,但目前而言,地方政府把过多的精力集中到了约束企业行为上,而忽视了其它一些更为本质的问题。

  机构投资者狂欢依旧

  相对于开发商的忐忑,机构投资者的心态则显得积极很多。

  “尽管央行12日最后澄清,但五成房贷的传闻至少是一种征兆,在这种政策将出的影响之下地产股尽管一路下跌,却也未必如想象中糟糕。”

  张海东是一家专业投资公司的负责人,掌握着香港等地几个基金,长期在国内进行战略投资,尽管涉猎多种行业,但在他看来,上海这种城市的房地产是最适合做长线投资的。而当新政策出台之后,18号整整一天,张始终紧盯国内房地产股的表现,最终万科、华侨城、中华企业的表现让他长舒了一口气,在他看来地产股“利空出尽”的机会又来了。

  有投资者曾对国六条的最后出台打了一个形象的比喻,“前面调控的传闻好比是楼上的一只靴子,在另一只靴子没有落下之前,必然会有不安和恐惧,而一旦落下,却也不过如此。”

  正是由于这种乐观,不仅让投资者们看好地产股的表现,也更愿意在物业购买中直接投入。

  新出台的六条政策中,虽说不乏针对性,但却对于外资的进入并没有提及。现实的状况却是,在人民币升值的巨大预期之下,双重利益的吸引以及极低的交易成本使得这些外来资本对国内房地产成果的吞噬显得肆无忌惮。

  “现在的情况绝不像前几年,在写字楼收购机会越来越少的情况下,基金已经开始进入住宅市场,这也仅仅是冰山一角。”一位房地产业内人士指出,更为庞大的投资群体是那些急于把钱放在楼市里的散户,香港人、台湾人、欧洲人、美国人,甚至中东都在砸钱进来。

  正是由于这种投资预期,让所有参与其中者都深信,仅仅以目前的政策形态而言,并不会对市场,尤其是一线城市中心区域的价格走势造成影响。如果新的政策依旧不能在税费等方面对外资投入加以限制,这场狂欢仍将延续。

  针对这个问题,作为政府决策的重要咨询机构相关负责人,陈群民表示,政府下一步应该会出政策,可能最终以地方政府的动作为主,不排除运用个税等方法。

  “目前投资和自住这两种需求混在一起,很难区分,要相关的调控措施发挥作用,需要首先将这两种需求进行区分,很可能需要从制度上进行强制定位区分。”

  陈证实,此前,中央有关部门正就空置率等问题对包括上海在内的国内重点城市进行摸底调研。另外,6月,他还将参加由建设部召开的一个研讨会,“很可能会在那时讨论并出台一些具体的调控措施”。(本报记者吴迪 见习记者田新杰 上海报道)

来源:21世纪经济报道

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