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06年终盘点金融篇:“无形之拳”打痛楼市神经

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      房产交易中的几乎所有税种在今年都出了新政。人们已经明显感觉到金融财税的拳头一拳接一拳地打在房地产市场上。

  2006年,整个楼市宏观调控的手继续趋紧,除了借助于有形之手(行政干预)外,更多的“无形之手”开始挥舞并起了重要作用。

  在这一年里,金融业的主体——银行也面临着一个重大的转变时期。一方面,房贷一直以来被银行业视为是一块优质资产,“无形之手”的干预必然会给以通过存贷利差为主要利润来源的银行带来巨大影响;另一方面,2007年也是外资银行大举进入中国市场,与中资银行展开公平竞争的开始,因此,对于中资银行来说,提供个性化的金融产品,往更加市场化的方向发展是必由之路。加息引发提前还贷潮

  这一年,人民银行先后两次加息,一次是在4月28日,央行上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。

  在8月19日,中国人民银行决定再次上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的2.25%提高到2.52%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.85%提高到6.12%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整,长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。

  此外,人民银行进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化,商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍,其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策,根据贷款风险状况,在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。

  通过加息对楼市的宏观调控虽然没有起到立竿见影的效果,但一个直接的后果是在杭州引发了排队提前还贷的现象,中国工商银行、中国银行、中国建设银行等几家银行在杭州的一些支行数据也显示,从9月份开始,提前还贷量出现井喷,已经远远超过放贷额度,处理相关的手续成了几家银行房贷部门现在的重要工作。由于提前还贷的人太多,一些业务量较大的银行最近开始设立严格的提前还贷申请期,短则一周,长则一个月。

  中行高新支行是该行在杭州市区贷款余额最多的支行,据该行个人金融部人士透露,对提前还贷潮他们此前也有所预料,但没想到势头会这么猛,年初的时候该行月均提前还贷额只在1000万元左右,今年4月加息后猛增到5000万元左右,从9月份开始达到近8000万元。

  杭州某股份制银行房贷部一位负责人颇感无奈地说:“提前还贷的结果,是让银行房贷事倍功半——费力营销出去的贷款,近一半被提前还贷抵消了。”

  显然,加息对于楼市的影响将在今后一段长远时期内缓慢释放。

  税政市场急剧震荡

  在2006年,房地产交易中各项税种的新政连续出台,短期内对房地产市场形成了巨大的冲击。

  今年1月份,杭州市对购买商品房期房的契税纳税时间作出了调整。只要签订商品房预售合同并登记备案,就可缴纳契税并取得完税凭证,等到期房变现经实际测绘结算房款后,契税再作清算多退少补。由于契税完税时间也就是营业税政策“两年期限”的起点时间,此政策引起市场一定的反应。

  6月1日,九部委下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》,指出:对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

  而在此前,营业税交纳的时间点为2年。调整到5年的政策,使市场迅速有了反应,新政出台第一个月,商品住宅成交量比5月减少了一半以上;二手房市场挂牌量减少,次新房源成交量有所减少。

  两个月后,即8月1日,国家又出台了个人住房转让所得征收个人所得税的新政,该政策明确了个人转让二手房时须征收个人所得税,不能提供房子原值凭证的,按总价1%-3%收个税,(杭州最后定为1%),如果能够提供房屋原值凭证的,个人出售房屋的应纳税所得额=(转让收入额-财产原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%。

  对于二手房转让要缴个人所得税的政策,杭州市民并不陌生。2004年1月-8月,杭州就曾在二手房转让过程中恢复征收20%的个税。当年9月1日,该政策暂停,个税由强制征收改为自愿申报。

  个所税的消息出来以后也引起了市场一片

  恐慌,许多人都抢在8月1日大限前成交,杭州二手房市场掀起高潮。各大房产中介成交量攀升,平均每家公司签订的房屋交易合同就已达到三四十套的惊人数量,一天的成交量相当于一个月的二手房总成交量。

  而在新政出台后,市场应声而落一片萧条,部分房东对未来市场的发展走势把握不准,产生“惜售”“待售”情况,甚至转售为租。

  就在年末,市场又迎来了另一个税种新政出台的消息:国税总局指出,土地增值税涉及的“普通标准住宅”认定,要在前期颁布的《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》关于“普通住房标准”的范围内从严掌握。这也就意味着,“非普通住房标准”由原来144平方米以上变为120平方米以上。

  12月1日,北京开始对二手房交易全面征收土地增值税。根据相关规定,普通住宅免征土地增值税;凡居住满5年或5年以上的非普通住宅,也免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税。居住未满3年的,才按规定计征土地增值税。杭州虽然到目前为止还没有开征,但二手房市场也因此而受到了一定的影响。

  金融新品银行开始试水

  在这样的市场竞争状况下,银行为了争取更多的房贷业务,纷纷推出房贷理财新产品,一时间,固定利率、双周供、加按揭、转按揭等房贷产品在市场上很是热闹,许多购房者在此产品彼产品之间如何选择也是一头雾水。

  固定利率是今年房贷市场上出现的新品种,今年1月份,光大银行杭州分行首先推出个人住房和商业用房的固定利率贷款业务。此后各家银行相继跟进,到目前为止,推出固定利率房贷产品的银行有光大银行、招商银行、中国建设银行、中国农业银行和中信银行5家。

  固定利率房贷是把利率提前锁定,这要求购买该产品的客户对于利率今后的发展有一个准确的预判,而在目前来看,固定利率的推出显然是银行把客户的专业水平和投资意识估计得过于乐观了,年末的时候,光大银行的有关人士在被问到固定利率执行几个月以来的情况时,苦笑着表示:“固定利率房贷自推出以后,到现在总共只有几个客户。”

  但银行方面并不会把现在固定利率的业务情况太当回事,许多银行表示他们更看重的是该产品今后的前景。

  另一方面,在今年杭州的房贷市场中也出现了一种新产品——双周供,深圳发展银行“双周供”产品,把原先一个月的还款额分两次归还,虽然只是一个小小的变化,却可以让供房者节省大笔利息支出。虽然没有改变每月的还款总额,但是由于还款频率增加,本金减少速度加快。

  此外,各家银行也纷纷推出了加按揭、转按揭、循环授信等业务。这些产品可以使客户根据自身的需求来更加灵活地选择产品。

  房产中介不务正业搞“三产”

  今年一年,原先的二手房中介公司纷纷拓宽经营业务种类,不少中介公司转战与金融有关的业务。

  8月18日,21世纪不动产杭州分公司将金融服务业务独立出来,组建金融服务中心,推出的金融服务产品包括二手房普通按揭贷款、转按揭贷款、按揭贷款、循环贷款及金融衍生业务。

  9月11日,杭州华立集团旗下的华立地产开始提供转按揭、加按揭等更多形式的金融服务,而在此之前,华立地产只做普通的按揭贷款服务。

  我爱我家杭州分公司在进入9月后也开始宣传一系列新的金融服务产品,并打算在一两个月的尝试后大力推广。

  而像金丰易居、外滩房产等早已开展这一块的业务,并且从中尝到了不少甜头。

  在今年和平会展中心的二手房区域,很多人注意到包括我爱我家、华立地产、21世纪不动产等多家杭州知名中介公司不约而同地推出了金融服务。

  我爱我家的该业务负责人范倩表示:“我们现在所推出的金融产品,简单地说包括房屋抵押贷款和房屋理财业务。主要就是向客户提供融资渠道和房屋增值服务。用通俗的话来说就是让不动产动起来。”据悉,另外几家正在推广金融服务的中介公司的业务核心也大致如此。

  中介公司与银行合作,通常可以获得1到2个点的返利,这也让中介公司对这一业务相当重视。
来源:每日商报
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